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役所内での計画の決定
事業により具体的な用地買収の計画が決められます。
その後役所が『現地踏査』といいますが、土地建物など概要を把握
し、具体的な用地買収の計画が作られます。

説明会の開催等
土地所有者や賃借人など関係者に対し、事業の概要と今後の用地
買収の進め方など具体的な説明会が催されます。
またパンフレットなども作成される場合が あります。          

幅杭の打設
必要な用地の範囲を示すために現地に計画に沿って幅杭と呼ばれる
印を地面に打設します。それにより具体的にどの範囲が用地買収の
範囲となるかはっきりします。


実施調査等
役所内では、関係者をはっきりさせるため、土地建物の登記簿の
調査や、必要であれば戸籍、住民票等の調査を行います。
また、実際に必要な用地を含めた範囲の測量を行い、実測平面図
の作成を行います。 その用地の上に建っている建物や庭木、
建物以外の工作物などは、実際に立ち入り詳細に測定し、建物
平面図等を作成します。         
補償コンサルタントは、一般にこの調査から関与いたします。
(補償コンサルタントの業務)               
土地・建物等の現地調査し、それらを元に、平面図等各種図
面の作成、建物推定再建築費の算定及び移転料の算定・
工作物・庭木などの移転料の算定・営業補償金の算定他、
各種補償金の算定を行いこれらを、役所に報告書として
提出します
このとき使用される基準が、『一般補償基準』(公共用地の
取得に伴う損失補償基準)です。

補償金額の算定
役所内で、一般補償基準に照らして、妥当と思われる           
補償金の金額を判断し、各権利者ごとに算定します。
関連書籍『用地調査等標準仕様書の解説』     
      『木造建物〔T〕調査積算要領の解説』
      『非木造建物調査積算要領の解説』         

用地交渉
基本的には、『交渉』となっていますが、民間の交渉と違い、
補償基準によって算定されているため、単純な金額の増額等
は有り得ませんが、調査内容の誤差や考え方の違いによる
金額の増加は有り得ます。
話し合いの間に、租税特別措置法による控除を受けるため
『公共事業用資産の買取り等の申出証明書』が作成されます。      

妥  結
契約書が作成されます。

補償金の前払い
補償金の内、一定の割合の部分について前払いされることが一般
的です。(契約時点で7割、建物等が移転し、土地を引き渡した
後で3割等です)       

建物等の移転
買収の土地の上にある建物等について移転を行いその土地の上に
一切の物件や権利をなくす必要があります。
この事を、『更地』(さらち)になったといいます。しかし、必ずしも補償
金の算定の際決められた移転工法に従う必要は無く、買収される
土地が『更地』となれば良いことになっています。     

登記の申請(嘱託)
一般に、役所が土地を取得する場合、元の所有者に対して代位して
各種土地に関する登記の手続きを行います。               

残金の支払
登記が完了し役所内で検査が終了すれば、残金が支払われます。 

税務署提出書類交付
受けの対価の支払調書』が、被補償者へ交付されます。    
  
(手続きについては、例えば国土交通省では、『用地事務取扱規
程』により詳細に決められております。)         

(住宅を例に取った説明です。)

情報収集
 都市計画などは公報に公告されます
役所のホームページにも、道路工事の今後の予定
など詳細が紹介されます。

対策の検討
説明会での説明や、幅杭の打設により、実際の
土地の買収範囲がはっきりします。
役所に対して、どういう要望をすれば最も有利な
のか、事前に良く検討されることをお勧めします。
任意買収はあくまで『民法』上の、土地売買で
す。有利な条件で売却を検討するのは当然の
権利です。
移転工法の検討


要求内容に沿った調査
 建物の杭の有無や断熱材・床暖房など不可視
部分について、設計書類・説明書類などを用意
し、補償コンサルタントが全て完全に把握するよ
うに調査を実施させる必要があります。
 また、このとき、要望に沿った報告書が補償
コンサルタントから役所に提出されるように、
調査に来た補償コンサルタントに合理的な
説明をする事が大切です。

建物を構外に移転すると決めた場合は、役所が
補償金額を算定している時が、実際に移転する
場所(土地)を探し始める時期です。

妥当な補償額かどうかの
検討・判断
要望した補償工法が認められているのかを確認
する事が大切です。
異なった補償工法では、妥結の見込みはありま
せん。
それとは別に、役所が示す移転の計画ではなく、
実際に行なう移転の具体的な計画を立て、その
費用を算定します。

買取申出証明書
公共事業用資産の買取り等の申出証明書
正式な買取申出が行なわれたら10日以内に、税
務署に写しが提出される規定になっています。
この日から6ヶ月以内に、譲渡(契約)を行なわな
い場合、租税特別措置法の5,000万円控除が
受けられなくなります。

契約書に、具体的な土地の明け渡し期日が記載
されます。



土地の購入や工事の契約
構外移転の場合は、土地の購入の契約、それ
以外の場合でも、売り渡す土地の上の建物等
についての工事の契約をする必要があります。
借入金の必要があれば、その準備もする必要が
あります。

設計・監理・検査
解体工事についての届出、建築確認申請、竣工
検査等の公的な手続が続きます。

引  越
構外移転ならば、新しい家へ、構内での工事の
場合は、仮住居へと工事後に戻ってくるための
引越となります。



登記
売り渡す土地に関しては役所が手続を代行してく
れますが、構外に土地を買った場合や、建物等に
ついては自分自身で行なう必要があります。







確定申告
土地の代金や移転補償金は、『所得』ですから、
確定申告する必要があります。
しかし、租税特別措置法で特別控除が認められ
ているなど、様々な措置があります。
しっかりした準備をする必要があります。

(東京)03−5860−8397 (大阪)06−6131−8772 
携帯 090−8129−2162 FAX 03−6470−1766

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